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CONTRAT DE BAIL - RESIDENCE PRINCIPALE
– REGION WALLONNE
ENTRE
A. Bailleur :
…………………………………………………………………………………
………….….… (Nom, Prénom,
Adresse / Raison sociale, Siège social, BCE)
…………….……………………………………………………………………
……………..…. (Nom, Prénom,
Adresse / Raison sociale, Siège social, BCE)
Obligés solidairement et
indivisiblement
ici représenté(s) par
...............................................................................…………………….,
agissant en qualité de Mandataire, et
à défaut, de Porte-fort,
ET
B. Preneur : …...................................................................................…………………………
.......................................……….............
……………. (Nom, Prénom, Adresse)
................…………………………………………...............................................
……………...................................................................(Nom,
Prénom, Adresse)
Obligés solidairement et indivisiblement
ici représenté(s) par
.........................................................................................…………….,
agissant en qualité de Mandataire,
et à défaut, de Porte-fort,
EST CONVENU CE QUI SUIT :
1. OBJET - DESCRIPTION - ETAT
Le Bailleur donne en location au preneur le bien
décrit comme suit :
.............................................................................................................……………...................
........................................................................................................….………………………...
Et situé
.......................................................………………………………………….................
Le Preneur indique qu’il a visité
attentivement le bien loué et qu’il n’en réclame pas plus ample
description. Il est déclaré que le bien est délivré en bon état
d'entretien, de sécurité, de salubrité et d'habitabilité.
Il sera dressé en début de bail, entre
les parties/par expert, un état des lieux détaillé à frais
communs, qui sera annexé à la présente convention et soumis à la
formalité de l’enregistrement ; dans le second cas, les parties
désignent comme expert M………………………………………..
Cet expert est chargé de procéder
également à l'état des lieux de sortie locative, à moins que l'une
ou l'autre des parties notifie les coordonnées de son propre expert,
et ce, au moins 15 jours avant la date prévue pour le constat. Sauf
accord des parties, l'état des lieux de sortie sera effectué le
dernier jour de location, celui-ci devant coïncider avec la
libération des lieux. Tout désaccord quant à l’état des lieux
fera l’objet de l’arbitrage institué par la présente convention.
Les parties s'engagent à être
présentes ou dûment représentées lors de l'expertise, de sorte
qu'elles réputent irrévocablement celle-ci contradictoire.
2. DUREE
Le bail est conclu pour une durée de :
SOIT : Neuf années, prenant
cours le
.......................................................................................
se terminant le
...............................................…….………….………………..............
Il prend fin à l’expiration de la
période convenue moyennant congé notifié par l’une ou l’autre
partie au moins six mois à l’avance.
A défaut d’un congé notifié
dans ce délai, le bail est prorogé chaque fois pour une période de
trois ans, aux mêmes conditions.
SOIT : ....... mois / années
(bail dit de courte durée, et de maximum trois ans), prenant cours le
....................................se terminant le .....……………………..................................,
résiliable à l’expiration de chaque période de .…................……...
moyennant préavis notifié au moins
................................à l’avance.
Dans l’hypothèse d’un bail de
neuf années, le Bailleur peut mettre fin au bail, en respectant les
conditions visées à l’article 3 de la section du code civil
intitulée « des règles particulières aux baux relatifs à la
résidence principale du Preneur, sans préjudice pour les parties de
convenir d’exclure ou de limiter cette faculté de résiliation
anticipée :
- à tout moment, en donnant un
congé six mois à l’avance, s’il a l’intention d’occuper le
bien personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la
même manière par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses
ascendants, son conjoint, les descendants, ascendants et enfants
adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son
conjoint jusqu’au 3ème degré ;
- à l’expiration du premier et
du second triennat, en donnant congé six mois à l’avance, s’il
a l’intention de reconstruire, transformer ou rénover l’immeuble
en tout ou en partie ; cependant, en vue d’assurer le bon
déroulement des travaux, le Bailleur de plusieurs logements dans un
même immeuble peut, à tout moment, mettre fin à plusieurs baux
moyennant un congé de six mois, pour autant que le bail ne soit pas
résilié pendant la première année ;
- à l’expiration du premier et
du second triennat, en donnant congé six mois à l’avance, sans
motif, mais moyennant le versement d’une indemnité.
De son côté, le Preneur peut
mettre fin au bail à tout moment, moyennant un congé de trois mois,
et le paiement d’une indemnité égale à trois mois, deux mois ou
un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la 1ère,
de la 2ème ou de la 3ème année. Après la période de deux mois
instituée par la loi pour l’enregistrement d’un bail
exclusivement affecté à un logement, et aussi longtemps que cette
convention n’est pas enregistrée, tant ce délai de congé que
cette indemnité ne sont pas d’application.
Lorsque le Bailleur use de sa
faculté de résiliation anticipée, le Preneur peut lui aussi à tout
moment mettre fin au bail moyennant congé d’un mois, sans
indemnité.
Dans l'hypothèse d'un bail de
courte durée, ce dernier ne peut être prorogé qu'une seule fois,
par écrit et aux mêmes conditions, sans que la durée totale de
location ne puisse excéder trois ans.
De plus, et à moins que l'une ou
l'autre des parties ne notifie congé par lettre recommandée au moins
trois mois avant l'expiration de la courte durée convenue, le bail
sera réputé avoir été conclu pour une durée de neuf ans à
compter de la date d'entrée en vigueur du présent contrat.
En outre, si le bail est conclu pour
une durée de trois ans fermes, le Preneur pourra mettre fin au
contrat en cas de circonstances exceptionnelles, moyennant préavis de
trois mois à notifier par voie recommandée, et outre le paiement des
loyers échus et à échoir, le versement d'une indemnité
correspondant à trois, deux ou un mois de loyer selon que le bail
prendra fin au cours de la première, deuxième ou troisième année.
3. DESTINATION - CESSION - SOUS-LOCATION -
OCCUPATION
Le bien est destiné à usage de
résidence principale, et ne pourra être le lieu d'aucune vente
publique.
Le Bailleur n'autorise pas
– autorise qu'une partie du bien (en tout état de cause
réduite : maximum .…. %) soit affectée à l'exercice par le
Preneur d'une activité professionnelle.
Ne pourra constituer cette activité
celle qui entrerait dans le champ d'application de la loi sur les baux
commerciaux.
Le Preneur assumera seul, à la
décharge du Bailleur, les éventuelles conséquences fiscales de l’exercice
d’une activité professionnelle interdite en vertu de la présente
convention.
Le Preneur déclare avoir effectué,
en regard de la destination projetée ou déclarée pour le bien,
toutes démarches nécessaires et pris toutes informations quant au
respect de la législation urbanistique, relative, entre autres, à
l'occupation de la zone dans laquelle l'immeuble est placé, et aux
prescriptions urbanistiques en matière d'octroi de permis, etc. En
conséquence, il n’est imputé au Bailleur aucune obligation de
garantie quant à la destination du bien projetée ou déclarée par
le Preneur, sauf silence circonstancié ou dol.
Tous droits ou amendes dus par
application de la législation seront exclusivement supportés par le
Preneur, le Bailleur n’étant tenu que dans les limites évoquées
à l’alinéa précédent.
Aucune modification par le Preneur
de la destination ou des prescrits urbanistiques ne sera permise, sauf
accord écrit du Bailleur et de l’autorité concernée. Toute charge
susceptible d'être subie par le Bailleur en conséquence d'une
contravention au présent paragraphe par le Preneur sera imputée et
répercutée sur ce dernier.
Le Preneur ne pourra céder ses
droits ni sous-louer le bien sans l'accord préalable et écrit du
Bailleur.
4. LOYER - INDEXATION
Loyer de base mensuel/trimestriel de
............................................. payable chaque
......................………….. de chaque mois/trimestre, par
ordre permanent et par anticipation, sur le compte
.................................................., jusqu'à nouvelle
instruction.
Indexation due au Bailleur à chaque
date anniversaire de la prise de cours du bail, à sa demande écrite,
par application de la formule suivante :
loyer de base x nouvel indice
----------------------------------
indice de base
L'indice de base est celui du mois
qui précède celui de la conclusion du bail.
Le nouvel indice est celui du mois
qui précède celui de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.
Indice de base : mois de
...................................................……………………………
L’indice en cause est celui nommé
et calculé conformément à la législation.
5. CHARGES COMMUNES - CONSOMMATIONS
PRIVEES - FINANCEMENT
Les charges communes de l’immeuble
dans lequel le bien loué se trouverait, dues par le Preneur à raison
de sa quote-part, comprennent les frais de consommation d'eau, de gaz,
d'électricité, de chauffage, le salaire et les charges des
concierges éventuels, la rémunération du syndic (ou de l’éventuel
régisseur, en absence de syndic) ainsi que l’ensemble des frais d’entretien
et menues réparations, en ce compris ceux relatifs aux ascenseurs et
aux équipements techniques.
La quote-part des charges communes
dues par le Preneur se calculera sur base des relevés communiqués au
moins une fois par an par le Bailleur, son représentant, ou le
syndic.
Dans un but de prévision,
d'anticipation et d'amortissement, le Preneur versera, en même temps
que son loyer, une provision destinée à couvrir ces frais, à moins
que les parties ne conviennent d’un forfait, payable en même temps
que le loyer.
A la réception du relevé
prédécrit, le Bailleur ou le Preneur versera immédiatement à
l'autre partie la différence entre les provisions versées et les
charges réelles. Le montant de la provision sera annuellement
révisé en fonction du montant des dépenses réelles de l'exercice
écoulé, et de l'évolution des prix de certains biens et services,
ou de celle, prévisible, des consommations communes.
Tous abonnements et contrats
afférents à des services individualisés et à fins privatives, tels
que télédistribution, téléphone, électricité, gaz ou location de
compteurs seront à charge exclusive du Preneur.
En l'absence de compteur de passage
pour l'eau de ville, le Preneur interviendra pour
...................................... dans les frais de consommation.
De même, en cas d'installation de
chauffage et de distribution d'eau chaude collectifs, avec absence de
compteurs particuliers, le Preneur interviendra pour
.........................................dans les frais de chauffage
et pour .................................. dans les frais de
distribution d'eau chaude.
Provision / forfait pour
charges communes : …............................................................................
Provision / forfait pour autres
consommations : …..…………..................……………...............
6. MONTANTS NON PAYES A L'ECHEANCE
En cas de retard de paiement
quelconque dû, le Preneur sera redevable, dès l'échéance, de plein
droit et sans mise en demeure préalable, d'un intérêt de douze pour
cent l'an, l'intérêt étant compté chaque fois pour l'entièreté
du mois entamé.
Au cas où une partie ferait
indûment obstacle à une libération de tout ou partie de la garantie
locative en fin de location, elle sera redevable d’un intérêt de
un pour cent par mois sur le montant retenu, après mise en demeure
restée infructueuse pendant huit jours, l'intérêt de tout mois
commencé étant dû pour le mois entier.
7. IMPOSITIONS - ENREGISTREMENT DU
BAIL
Tous les impôts et taxes
généralement quelconques portant directement ou indirectement sur le
bien loué seront dus par le Preneur, à l'exception du précompte
immobilier.
Le Bailleur procèdera à la
formalité de l’enregistrement de la présente convention dans les
délais légaux (2 mois en cas de bail affecté exclusivement à un
logement - 4 mois en cas contraire).
Le coût éventuel y afférent sera
supporté par le Preneur, à l’exception des frais résultant d’un
dépôt tardif.
8. ASSURANCES
Le Preneur sera tenu de se faire
dûment assurer, pendant toute la durée du bail, contre les risques
locatifs, tels que l'incendie, les dégâts de l'eau et le bris de
glaces. Il devra en plus s'assurer contre le recours des voisins. Il
communiquera au Bailleur, à la demande de celui-ci, la preuve de la
souscription d’une assurance valable et en cours.
9. ENTRETIEN ET REPARATIONS
Le Bailleur prendra à sa charge les
grosses réparations à effectuer au bien loué, comprenant, entre
autres, les réparations à la toiture et au gros oeuvre, la peinture
et menuiserie extérieures, ainsi que le coût d'achat, d'installation
et de remplacement des détecteurs de fumée requis. Si l'exécution
de grosses réparations s'impose, le Preneur devra en aviser le
Bailleur sur-le-champ. Il devra souffrir ces travaux sans indemnité,
quoique leur durée puisse dépasser quarante jours.
Le Preneur prendra à sa charge les
réparations locatives et de menu entretien, ainsi que les travaux
incombant au Bailleur, mais résultant de son fait ou d’une personne
dont il est responsable. Il fera procéder, entre autres, à
l'entretien des détecteurs de fumée requis, des cheminées et autres
conduits d'évacuation, selon la fréquence requise par le mode de
chauffage utilisé.
Il procèdera à l'entretien des
parties accessibles des installations sanitaires et au détartrage de
la chaudière individuelle. Tous les installations, conduites et
appareils devront être maintenus par le Preneur en bon état de
fonctionnement et devront être préservés du gel et autres risques
habituels.
Il sera tenu de faire curer les
puits régulièrement (fosses septiques, citernes,...) et de nettoyer
les tuyaux d'écoulement ainsi que les gouttières. Il remplacera
toutes vitres brisées ou fêlées. Il entretiendra les volets. Si le
logement est muni d'un ascenseur privé, il incombera au Preneur de
souscrire auprès d'une firme agréée un contrat d'entretien et d'en
respecter scrupuleusement les clauses. Il entretiendra en bon état le
jardin éventuel, ainsi que les terrasses et les abords privatifs.
10. EMBELLISSEMENTS - AMELIORATIONS
- TRANSFORMATIONS
Tous les travaux visant à embellir,
améliorer ou transformer le bien loué ne pourront être exécutés
que moyennant l'autorisation préalable et écrite du Bailleur et, le
cas échéant, de l’autorité concernée. Ceux-ci seront réalisés
conformément aux règles de l’art, aux frais et risques du Preneur,
à l’entière décharge du Bailleur, et acquis à celui-ci sans
indemnité, sans préjudice du droit de ce dernier d’exiger en fin
de bail la remise des lieux en leur état initial, le tout sauf
convention contraire.
En cas de changement ou de
modification des serrures extérieures ou autres mécanismes sur
l'initiative du Preneur, ce dernier veillera à transmettre au
Bailleur un jeu complet de clés ou dispositifs destinés à permettre
en son absence l'accès aux lieux ou leur fermeture en cas de
nécessité impérieuse guidée par un souci de sauvegarde du
logement, de ses annexes, et des biens voisins, communs ou privatifs.
Cette disposition n'infère nullement une quelconque décharge
émanant du Bailleur, ou d'un organe d'une copropriété, ou d'un
indivisaire, non plus qu'une obligation mise à leur charge. Elle
n'exclut non plus l'obligation éventuelle de fournir tous jeux ou
dispositifs en vertu d'une décision de copropriété.
11. REGLEMENT D'ORDRE INTERIEUR –
PARTIES COMMUNES
Le Bailleur communique par la
présente convention au Preneur l'existence d'un règlement d'ordre
intérieur et du registre des décisions de l'assemblée générale
des copropriétaires (à respecter au même titre que les obligations
des présentes).
Le registre peut être consulté au
siège de l'association des copropriétaires. Les modifications du
règlement et les futures décisions de l’assemblée générale
devront être respectées par le Preneur dès leur notification par le
syndic.
Si le bien loué fait partie d'un
immeuble non soumis à la législation sur la copropriété forcée
des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis, le Preneur est tenu de
respecter l'éventuel règlement d'ordre intérieur annexé à la
présente convention, ou créé et délivré ultérieurement, pour
autant que, dans ce dernier cas, il s’applique de la même manière
aux occupants ou au sein de catégories d’occupants, et qu’il
contienne des obligations ressortissant à celles d’un bon père de
famille.
L’obligation du Preneur de jouir
des lieux loués en bon père de famille s’applique également aux
parties communes ou annexes de l’immeuble dans lequel se trouve le
bien loué.
Les animaux domestiques habituels
sont autorisés dans le respect de la législation, et pour autant
qu'ils ne constituent pas de gêne, nuisance, même sporadique, de
quelque nature qu'elle soit.
12. ENVIRONNEMENT
Les parties déclarent qu’il n’y
a pas de dépôt de déchets sur le bien donné en location. Le
Preneur supportera le coût de toute obligation qui serait imposée au
Bailleur du fait de la présence de déchets dans les lieux loués à
l’issue de la convention.
Le Bailleur déclare qu’il n’a
exercé ou laissé exercer sur le bien loué aucune activité qui soit
de nature à générer une pollution antérieure aux présentes et qu’il
n’a connaissance d’aucune pollution. En cas de découverte de
pollution, s’il est démontré que celle-ci est antérieure à la
conclusion du présent bail, le Preneur ne pourra être tenu des frais
d’assainissement et mesures qui seraient rendues nécessaires.
Le Bailleur déclare que le bien
loué dispose / ne dispose pas de réservoir à hydrocarbures dont la
capacité de stockage est supérieure ou égale à 3.000 litres, tel
que visé à l’arrêté du Gouvernement Wallon du 17 juillet 2003.
Dans l’affirmative, le Bailleur déclare que ce réservoir est
conforme à la législation en vigueur ; il produira un
certificat d’étanchéité.
Le Preneur ne peut installer ou
faire installer sur le bien loué de réservoir à hydrocarbures sans
l’accord écrit préalable du Bailleur.
13. RESILIATION AUX TORTS DU PRENEUR
En cas de résiliation de la
présente convention par la faute du Preneur, ce dernier devra
supporter tous les frais et toutes les dépenses résultant de cette
résiliation et payer, outre une indemnité de rupture équivalente à
trois mois de loyer, les frais de remise en état ainsi que
l'entièreté des honoraires de l’expert (ou des experts) chargé(s)
de l’état de sortie locative, les loyers échus et les honoraires,
dans les limites des usages professionnels, de l'agent
immobilier éventuel chargé de la relocation, pour autant que le
contrat y relatif ait été enregistré dans les huit jours de la fin
de la présente convention et que la mission ait abouti dans les trois
mois à dater de l'enregistrement.
L'indemnité de rupture
susmentionnée sera portée à six mois dans l'hypothèse où il aura
été avéré que le Preneur a en outre quitté les lieux loués sans
avertissement.
14. GARANTIE LOCATIVE
Le Preneur est tenu de constituer
une garantie du respect de ses obligations, selon l’une des formes
suivantes de son choix :
Compte bloqué au nom du Preneur auprès de
...................................…….............……...
pour un montant correspondant à ……... mois de loyer (maximum
2 mois de loyer).
Garantie bancaire pour un
montant correspondant à .............. mois de loyer (maximum 3
mois), selon le procédé suivant : garantie avec reconstitution
par mensualités constantes / garantie résultant d’un
contrat-type conclu entre une institution financière et un CPAS.
La garantie sera, selon le cas,
libérée ou levée en fin de bail, sous déduction des sommes
éventuellement dues, après bonne et entière exécution de toutes
les obligations du Preneur.
Sauf accord des parties, la
libération ou la levée de la garantie n’emportera pas décharge
des éventuels soldes de charges à devoir, à l’exception de ceux
liquidés à la fin du bail. La garantie ne pourra pas entre temps
être affectée au paiement d'un ou plusieurs loyers ou charges.
La garantie devra être constituée
en concordance avec la durée du bail, et son appel rendu possible
dans les temps matériellement ou juridiquement nécessaires.
Le Preneur ne pourra, sauf accord du
Bailleur, disposer des lieux tant que la garantie n'aura pas été
dûment constituée.
15. VISITES DU BAILLEUR -
AFFICHAGES - EXPROPRIATION
Le Bailleur ou son représentant
pris dans le sens le plus large, sera en droit de faire procéder,
dans les trois mois précédant la fin du contrat, celle-ci opérant
par l'effet d'un congé ou l'échéance d'un terme, à la visite du
bien par des amateurs, trois jours par semaine, à raison de deux
heures consécutives, à convenir avec le preneur.
Sauf convention contraire, le
Bailleur veillera à ce que les affiches (devant être tolérées
par le Preneur pendant cette même période sur des endroits
apparents du bien loué), ne soient pas de nature à causer au
Preneur un trouble anormal, au niveau de leur emplacement, ou à
créer chez lui des visites ou contacts intempestifs.
Ce qui précède s'applique
également en cas de mise en vente du bien, même si celle-ci est
faite plus de trois mois avant le terme du bail.
Le Preneur veillera à collaborer
avec le Bailleur dans l'hypothèse de travaux incombant à ce
dernier, sur le plan de l'accessibilité des lieux. Le Bailleur est
également habilité à prendre rendez-vous avec le Preneur, dans le
but de contrôler la bonne exécution des obligations du Preneur, ou
dans celui de faire visiter le bien par un professionnel de
l'immobilier, agent, courtier, entrepreneur, architecte, etc. Cette
faculté doit tenir compte de la vie privée du Preneur, être
exercée de bonne foi, et avec la plus grande modération.
En cas d'expropriation, le
Bailleur en avertira le Preneur qui ne pourra réclamer aucune
indemnité. Il ne fera valoir ses droits que contre l'expropriant,
sans porter atteinte directement ou indirectement aux
dédommagements à devoir au Bailleur.
16. DOMICILIATION
Le Preneur fait élection de
domicile dans les lieux loués pour toute notification ou
signification relative au présent bail et ses suites. A l’expiration
du présent bail, il pourra toutefois notifier au Bailleur qu’il
élit domicile à l’adresse qu’il précisera, si celle-ci est
située en Belgique.
17. INCIDENCE DE L’ETAT CIVIL DU
PRENEUR
Le droit au bail de l’immeuble
loué par l’un ou l’autre époux, même avant le mariage, et
affecté en tout ou partie au logement principal de la famille
appartient conjointement aux époux, nonobstant toute convention
contraire. Les congés, notifications et exploits relatifs à ce
bail doivent être adressés ou signifiés séparément à chacun
des époux ou émaner de tous deux. Toutefois chacun des époux ne
pourra se prévaloir de la nullité de ces actes adressés à son
conjoint ou émanant de celui-ci qu’à condition que le Bailleur
ait connaissance de leur mariage.
Ce qui précède s’applique par
analogie à la cohabitation légale.
Le Preneur avisera immédiatement
le Bailleur de la modification éventuelle de son état civil.
18. ARBITRAGE
Les parties marquent dès à
présent leur volonté commune de régler rapidement et via une
procédure simple tout conflit susceptible de surgir entre elles. En
conséquence, tout différend relatif à la présente convention et
toutes ses suites sera arbitré par la Chambre d'Arbitrage et de
Médiation (info@arbitrage-mediation.be –
www.arbitrage-mediation.be), conformément à son règlement.
CLAUSES PARTICULIERES
Fait à
..........................................................., le
.....................................................…………….
en autant d’exemplaires originaux
que de parties, plus un destiné à l’enregistrement.
Le Bailleur * Le Preneur *
* : Nom, Prénom, Signature,
éventuellement qualité, le tout précédé de la mention « Lu
et Approuvé »
Annexe 1 : Arrêté
royal du 8 juillet 1997 déterminant les conditions minimales à
remplir pour qu'un bien immeuble donné en location à titre de
résidence principale soit conforme aux exigences élémentaires
de sécurité, de salubrité et d'habitabilité.
Annexe 2 : Annexe à l’arrêté
royal du 4 mai 2007 pris en exécution de l’article 11 bis, du
livre III, titre VIII, Chapitre II, section II, du code civil -
baux à loyer relatifs aux logements situés en région wallonne
Annexe 3 : (à joindre
par les parties) Etat des lieux
Le présent document est présenté par la
Chambre d'Arbitrage et de Médiation
La Chambre n'est nullement responsable de l'usage
qui serait fait de cette formule
ANNEXE 1
- Arrêté royal du 8 juillet 1997 déterminant les conditions minimales
à remplir pour qu'un bien immeuble donné en location à titre de
résidence principale soit conforme aux exigences élémentaires de
sécurité, de salubrité et d'habitabilité.
Article 1
- Pour l'application du présent arrêté on entend par : logement
: un bien immeuble ou partie d'immeuble bâti loué et affecté à la
résidence principale du preneur ; pièce d'habitation: une
partie d'un logement, destinée à être utilisée comme cuisine, pièce
de séjour ou chambre à coucher.
Article 2 - Les locaux suivants ne peuvent constituer une pièce
d'habitation : les vestibules ou les halls d'entrée, les couloirs, les
toilettes, les salles de bain, les salles d'eau, les débarras, les
caves, greniers et annexes non aménagés en logement, les garages et
les locaux à usage professionnel. La superficie et le volume du
logement doivent être suffisamment vastes pour permettre d'y cuisiner,
d'y séjourner et d'y coucher. Chaque logement doit comporter au moins
une pièce réservée au séjour et au coucher. Cette pièce doit être
privative. Lorsqu'un immeuble comprend plusieurs logements, des
activités autres que le séjour et le coucher peuvent être exercées
dans une ou plusieurs parties communes de cet immeuble.
Article 3 - Le bien immeuble et plus particulièrement les
fondations, les planchers et les charpentes ne peuvent présenter de
vices intérieurs ou extérieurs structurels ou de stabilité ou
d'autres vices tels que des lézardes, des fissures, une vétusté
prononcée ou la présence de champignons ou de parasites qui peuvent
mettre en danger la sécurité ou la santé.
Article 4 - Le logement ne peut pas présenter d'infiltrations
d'eau par la toiture, les gouttières, les murs ou les menuiseries
extérieures, ni une humidité ascensionnelle dans les murs ou planchers
pouvant mettre en danger la santé.
Article 5 - Au moins la moitié des pièces d'habitation
destinées à être utilisées comme pièces de séjour ou comme
chambres à coucher doivent être pourvues d'une source d'éclairage
naturel. Cette source d'éclairage naturel doit être au moins égale à
1/12ème de la surface de plancher de cette pièce. A cette fin, il
n'est pas tenu compte de la moitié de la surface de fenêtre située
sous le niveau du sol extérieur pour les pièces d'habitation situées
sous ce niveau.
Les pièces d'habitation ainsi
que les locaux sanitaires, comme la salle de bain, la salle de douche et
les toilettes, qui ne disposent pas d'une fenêtre pouvant être
ouverte, doivent disposer au moins d'une ouverture, d'une grille ou
d'une gaine. La surface de la section libre de cette entrée d'air en
position ouverte, doit être supérieure à 0,1 % de la surface de
plancher. Toute installation de production d'eau chaude ou tout autre
système de chauffage produisant des gaz brûlés doit être muni d'un
dispositif d'évacuation en bon état de fonctionnement et donnant
accès à l'air libre.
Article 6 - Le logement doit disposer au moins :
1° d'un point d'eau potable
privatif, accessible en permanence; si l'immeuble comprend plusieurs
logements dont une ou
plusieurs parties communes sont
affectées à des activités autres que le séjour et le coucher, la
présence d'un point d'eau
potable commun dans les parties
communes suffit ;
2° d'un évier, muni d'un
siphon, raccordé à un système d'écoulement qui fonctionne ;
3° d'une toilette privative,
intérieure ou rapprochée de l'immeuble et pouvant être utilisée
pendant toute l'année. Toutefois, les
toilettes peuvent être communes
à plusieurs logements situés dans le même immeuble, pour autant que
les conditions
suivantes soient remplies :
a) ces logements sont situés
sur un ou deux niveaux contigus d'habitation ;
b) leur nombre n'est pas
supérieur à cinq ;
c) les toilettes sont accessibles
par les parties communes ;
4° d'une installation
électrique approuvée par un organisme agréé, lorsqu'une telle
approbation est requise en vertu de la
réglementation en vigueur, ou ne
présentant aucun risque en cas d'usage normal. Chaque pièce
d'habitation doit pouvoir
être éclairée électriquement
ou être équipée d'au moins une prise de courant ;
5° de moyens suffisants de
chauffage qui ne présentent aucun risque en cas d'usage normal ou du
moins de la possibilité de
placer et de raccorder ceux-ci ;
6° d'une accessibilité
permanente aux fusibles relatifs aux installations électriques du
logement.
Si le logement est équipé d'une
installation de gaz, celle-ci doit être approuvée par un organisme
agréé, lorsqu'une telle
approbation est requise en vertu
de la réglementation en vigueur, ou ne peut présenter aucun risque en
cas d'usage normal.
Article 7
- Les pièces d'habitation privatives doivent être librement
accessibles à tout moment, directement de la voie publique ou
indirectement par un accès commun à plusieurs logements ou par une
pièce utilisée par un occupant du logement pour son activité
professionnelle. Elles doivent être munies de dispositifs de fermeture
qui permettent de réserver l'accès à leurs seuls occupants.
Les escaliers vers les pièces
d'habitation doivent être fixes et facilement accessibles. Ils ne
peuvent présenter aucun risque en cas d'usage normal.
Les pièces d'habitation, les
escaliers vers les pièces d'habitation et les voies de sortie doivent
être conçus de façon à permettre une évacuation rapide et facile
des personnes.
Les portes et fenêtres
extérieures des étages dont le seuil ou l'appui se situe à moins de
50 cm du plancher doivent être pourvues d'un garde-fou fixe.
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ANNEXE 2
- Annexe à l’arrêté royal du 4 mai 2007 pris en exécution de l’article
11 bis, du livre III, titre VIII, Chapitre II, section II, du code civil
- baux à loyer relatifs aux logements situés en région wallonne
Législation régionale wallonne
relative aux baux à loyer
Selon le Code wallon du logement,
tout logement doit satisfaire à des critères minimaux de salubrité.
Ces critères concernent :
1° la stabilité;
2° l'étanchéité;
3° les installations
électriques et de gaz;
4° la ventilation;
5° l'éclairage naturel;
6° l'équipement sanitaire et
l'installation de chauffage;
7° la structure et la dimension
du logement, notamment en fonction de la composition
du ménage occupant;
8° la circulation au niveau des
sols et des escaliers.
Par ailleurs, tout logement
individuel ou collectif est équipé d'au moins un détecteur d'incendie
en parfait état de fonctionnement.
Pour de plus amples explications et détails concernant ces
dispositions, il peut être renvoyé aux autorités régionales
wallonnes.
Législation fédérale relative
aux baux à loyer
Le présent chapitre explique un
certain nombre d'aspects essentiels de la législation fédérale
relative aux baux à loyer. Pour de plus amples explications concernant
ces dispositions, il peut être renvoyé à la brochure « La loi sur
les loyers », éditée par le Service public fédéral Justice et
consultable sur son site Internet.
1) Remarque préliminaire :
distinction entre règle impérative et règle supplétive
Une règle impérative est une
règle à laquelle il ne peut être dérogé dans le contrat, même en
cas d'accord entre le bailleur et le preneur. Les dispositions de la loi
sur les loyers sont en principe impératives, sauf dans la mesure où
elles précisent elles-mêmes le contraire.
Une règle supplétive est une
règle à laquelle il peut être dérogé dans le contrat.
2) Bail écrit obligatoire
Un bail afférent à la
résidence principale du preneur doit toujours être établi par écrit
et doit mentionner l'identité de toutes les parties, la date de début
du contrat, la description de tous les locaux et parties du bâtiment
qui font l'objet de la location ainsi que le montant du loyer. Ce
contrat doit être signé par les parties et doit être établi en
autant d'exemplaires qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct
(plus un exemplaire supplémentaire pour le bureau d'enregistrement
(voir point 3). En outre, chaque original du contrat doit contenir la
mention du nombre d'originaux.
3) Enregistrement du bail
L'enregistrement d'un bail écrit
est une formalité obligatoire qui incombe au bailleur. Cette formalité
implique que le contrat - ainsi que la description du lieu - doit être
communiqué en trois exemplaires (s'il n'y a que deux parties) au bureau
d'enregistrement du lieu où est situé le bien. Les adresses de tous
ces bureaux d'enregistrement figurent dans l'annuaire téléphonique
sous la rubrique « Service public fédéral Finances - Enregistrement
».
L'enregistrement des contrats de
bail, sous-location ou cession de bail de biens immeubles ou parties de
biens immeubles exclusivement affectés au logement d'une famille ou
d'une personne seule est gratuit et doit avoir lieu dans les deux mois
de la conclusion du contrat. Si le bail n'a pas été enregistré dans
ce délai, le bailleur peut se voir infliger une amende. De plus, s'il
s'agit d'un bail de 9 ans, la règle selon laquelle le preneur peut
résilier ce bail sans observer de délai de préavis et sans verser
d'indemnité est d'application depuis le 1er juillet 2007.
4) Durée et résiliation du bail
a. Remarque générale concernant
le début des délais de préavis
Dans tous les cas où le préavis
peut à tout moment être donné, le délai de préavis prend cours le
premier jour du mois qui suit le mois au cours duquel le préavis est
donné.
b. Bail de 9 ans
i. Généralités
Tout bail dure normalement 9 ans.
Ce sera notamment automatiquement le cas pour :
• un bail verbal;
• un bail écrit sans
indication de durée;
• un bail écrit d'une durée
déterminée allant de 3 à 9 ans.
A l'issue de cette période de 9
ans, le preneur et le bailleur peuvent chacun résilier le contrat, sans
motif et sans devoir verser d'indemnité, à condition de notifier un
congé 6 mois au moins avant l'échéance.
Si à l'expiration de la période
de 9 ans aucune des deux parties ne résilie le bail, celui-ci est
prorogé à chaque fois pour une période de 3 ans, aux mêmes
conditions. Chacune des parties a alors la possibilité, tous les trois
ans, de résilier le bail prorogé, sans motif et sans devoir verser
d'indemnité.
ii. Possibilités de résiliation
durant la période de 9 ans
1. Résiliation dans le chef du
bailleur
Au cours de la période de 9 ans,
le bailleur a dans trois cas la possibilité de mettre fin, sous
certaines conditions, au bail. Ces règles ne sont pas impératives, de
sorte que le bail peut exclure ou limiter le droit du bailleur à
résilier le contrat dans ces trois cas.
1) Le bailleur peut à tout
moment résilier le bail afin d'occuper personnellement le bien, ce
moyennant notification d'un congé de 6 mois. Pour être valable, le
congé doit mentionner le motif et l'identité de la personne qui
occupera personnellement et effectivement le bien loué.
La personne qui occupe le bien
peut être le bailleur même, son conjoint, ses enfants, petits enfants
ou enfants adoptifs et les enfants de son conjoint, ses ascendants
(père, mère, grands-parents) et ceux de son conjoint, ses frères,
soeurs, oncles, tantes, neveux et nièces et ceux de son conjoint.
2) A l'expiration de chaque
triennat, le bailleur peut, moyennant notification d'un congé de 6
mois, résilier le bail en vue de l'exécution de certains travaux. Le
congé doit indiquer le motif et répondre à un certain nombre de
conditions strictes (voir la brochure « La loi sur les loyers »,
éditée par le Service public fédéral Justice et consultable sur son
site Internet).
3) A l'expiration du premier ou
du deuxième triennat, le bailleur peut, sans motif, mettre fin au bail
moyennant notification d'un congé de 6 mois et le versement d'une
indemnité correspondant à 9 ou 6 mois de loyer (selon que le congé a
été notifié à l'expiration du premier ou du deuxième triennat) au
bénéfice du preneur.
2. Résiliation dans le chef du
preneur
Le preneur peut à tout moment
partir, pour autant qu'il notifie un congé de trois mois au bailleur.
Il n'est jamais tenu de motiver son congé. Durant les trois premières
années du bail, il doit néanmoins verser au bailleur une indemnité
équivalant à 3, 2 ou 1 mois de loyer, selon qu'il part au cours de la
première, de la deuxième ou de la troisième année.
Dans ce contexte, il convient
également d'insister sur la faculté spéciale de résiliation dans les
cas où le bail n'a pas été enregistré (voir point 3)).
Si le bailleur met fin
anticipativement au bail par un congé de 6 mois au motif qu'il souhaite
occuper personnellement le bien, y effectuer des travaux ou même sans
motif (voir point 4), b, ii, 1), le preneur peut donner un
contre-préavis d'1 mois, sans devoir verser d'indemnité, même si le
préavis a lieu au cours des trois premières années de son contrat.
c. Bail de courte durée
La loi sur les loyers prévoit
que les parties peuvent conclure un bail, ou deux baux consécutifs
différents, pour une durée totale n'excédant pas 3 ans.
Si aucun congé n'a été
notifié 3 mois avant l'échéance ou si le preneur a continué à
occuper le bien à l'expiration de la durée convenue sans opposition du
bailleur, le bail initial est prorogé aux mêmes conditions mais est
réputé avoir été conclu pour une période de 9 ans à compter du
début du contrat.
d. Bail de longue durée
Il est possible de conclure un
bail d'une durée déterminée supérieure à 9 ans. Ce bail est régi
par les mêmes dispositions que celles applicables au bail de 9 ans
(voir point 4), b.
e. Bail à vie
Il est également possible de
conclure un bail pour la vie du locataire, pour autant que cela se fasse
par écrit.
Le bailleur d'un tel bail à vie ne peut y mettre fin anticipativement,
sauf dispositions contraires dans le contrat. Toutefois, le preneur peut
à tout moment résilier le bail, moyennant un préavis de 3 mois.
5) Révision du loyer
La loi sur les loyers autorise,
sous certaines conditions, la révision du loyer, qu'il s'agisse d'une
augmentation ou d'une diminution. Cette révision ne peut avoir lieu
qu'à la fin de chaque triennat. Elle peut être demandée tant par le
bailleur que par l'autre partie mais uniquement au cours d'une période
précise : entre le 9e et le 6e mois précédant l'expiration du
triennat.
Après cette demande, deux
solutions sont possibles :
1) soit les parties marquent leur
accord sur le principe de la révision du loyer et de son montant;
2) soit les parties ne parviennent pas à s'accorder; dans ce cas, la
partie demanderesse peut s'adresser au juge de paix mais exclusivement
entre le 6e et le 3e mois précédant l'échéance du triennat en cours.
6) Indexation du loyer
L'indexation du loyer est
toujours autorisée dans les baux écrits, sauf si le contrat exclut
cette possibilité.
L'indexation n'est pas automatique : le bailleur doit la demander par
écrit au preneur. Cette demande n'a pas d'effet rétroactif, sauf pour
les trois mois précédant celui de la demande.
Le calcul de l'indexation
s'effectue à l'aide d'une formule définie par la loi. Ce mode de
calcul est expliqué en détail dans la brochure « La loi sur les
loyers », éditée par le Service public fédéral Justice et
consultable sur son site Internet. Les indices peuvent être obtenus
auprès du Service public fédéral Economie et peuvent également être
consultés sur son site Internet.
7) Frais et charges
En règle générale, la loi sur
les loyers ne précise pas qui du preneur ou du bailleur doit
s'acquitter de certaines charges. Le bailleur est uniquement tenu de
payer le précompte immobilier.
Les autres frais et charges
doivent toujours être dissociés du loyer et être indiqués dans un
compte distinct.
Si les frais et charges ont été fixés de manière forfaitaire (par
exemple : un montant fixe de 75 euros par mois), les parties ne peuvent
les adapter unilatéralement en considérant les frais et charges réels
susceptibles d'être supérieurs ou inférieurs à ce montant
forfaitaire. Toutefois, le preneur et le bailleur peuvent à tout moment
demander au juge de paix la révision du montant des frais et charges
forfaitaires ou la conversion de ce montant forfaitaire en frais et
charges réels.
Si les frais et charges n'ont pas
été fixés de manière forfaitaire, la loi prévoit qu'ils doivent
correspondre aux dépenses réelles. Le preneur a le droit d'exiger du
bailleur les justificatifs des factures qui lui sont adressées.
8) Dispositions relatives aux
réparations locatives
Le bailleur est tenu d'entretenir
le bien loué en état de servir à l'usage pour lequel il a été
loué. La loi précise en outre dans une disposition impérative que
toutes les réparations, autres que locatives, sont à charge du
bailleur.
Le preneur est tenu d'avertir le cas échéant le bailleur des
dégradations subies par le bien loué et des réparations qu'il est
nécessaire d'effectuer. Le preneur doit également se charger des
réparations locatives. Les « réparations locatives » sont des
réparations désignées comme telles par l'usage des lieux ainsi que
les réparations énumérées à l'article 1754 du Code civil. La loi
limite toutefois strictement les obligations du preneur : aucune des
réparations réputées à charge du preneur n'incombe à celui-ci quand
elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.
9) Transmission du bien loué
Lorsqu'un bien loué est
aliéné, la protection du preneur n'est pas toujours identique. Cela
dépend beaucoup du fait que le bail a ou non une date certaine
antérieure à l'aliénation.
Un bail authentique, à savoir un
bail établi par un notaire, a toujours une date certaine. Un bail
écrit sous seing privé (c'est-à-dire non authentique) a une date
certaine à partir du jour de l'enregistrement (voir point 3)), ou du
jour du décès de l'un des signataires du bail, ou du jour où
l'existence du bail a été établie par jugement ou par un acte dressé
par un fonctionnaire public comme un notaire ou un huissier de justice.
Un bail verbal n'a jamais de date certaine.
Si le bail a une date certaine
antérieure à l'aliénation du bien loué, le nouveau propriétaire de
l'habitation reprendra tous les droits et obligations de l'ancien
bailleur, même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas
d'aliénation.
Si le bail n'a pas de date certaine antérieure à l'aliénation du bien
loué, deux possibilités se présentent :
1) soit le preneur occupe le bien depuis moins de 6 mois. Dans ce cas,
l'acquéreur peut mettre fin au bail sans motif ou indemnité;
2) soit le preneur occupe le bien
depuis 6 mois au moins. L'acquéreur est subrogé aux droits du bailleur
principal mais dispose dans certains cas d'une plus grande flexibilité
quant aux facultés de congé.
10) Aide juridique et assistance
judiciaire
a. Aide juridique
i. Aide juridique de première
ligne
Par l'aide juridique de première
ligne, il convient d'entendre l'aide juridique accordée sous la forme
de renseignements pratiques, d'information juridique, d'un premier avis
juridique ou d'un renvoi vers une instance ou une organisation
spécialisée. L'aide juridique de première ligne est accessible à
tous et est notamment accordée par des avocats lors des permanences
organisées dans les maisons de justice et les palais de justice. L'aide
juridique de première ligne accordée par les avocats est gratuite pour
les personnes dont les revenus sont insuffisants.
ii. Aide juridique de deuxième
ligne (pro deo)
Par aide juridique de deuxième
ligne, il convient d'entendre l'aide juridique accordée par un avocat
sous la forme d'un avis circonstancié ou l'aide juridique dans le cadre
d'une procédure ou d'un procès. Pour l'aide juridique de deuxième
ligne, seules les personnes qui ont des revenus insuffisants entrent en
ligne de compte. L'intéressé adresse sa demande d'obtention de l'aide
de deuxième ligne au bureau d'aide juridique de l'Ordre des avocats.
Pour de plus amples informations concernant l'aide juridique, vous
pouvez vous adresser à une maison de justice ou au bureau d'aide
juridique de l'Ordre des avocats.
b. Assistance judiciaire
Si l'aide juridique de deuxième
ligne concerne les frais relatifs à l'assistance dispensée par un
avocat, l'assistance judiciaire porte sur les « frais de justice ».
Pour les litiges qui sont de la compétence du juge de paix, tels les
litiges en matière de location de biens immobiliers, la demande
d'assistance judiciaire est introduite auprès du juge de paix qui sera
saisi ou est déjà saisi de l'affaire.
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